AUSSCHÜTTUNG: Es sind Ausschüttungen von 8% vorrangig - vor Entnahmemöglichkeit der US-Partner - geplant. Die Ausschüttung wird vierteljährlich erfolgen. Die prognostizierte Rendite beträgt ca. 20% p.a. - bestehend aus Ausschüttung und Verkaufsgewinn.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die Investitionszeit ist für nur 3-5 Jahre vorgesehen - es ist mir vorherigen Kapitalrückflüssen, neben der Ausschüttung also mit Rückflüssen des investierten Kapitals zu rechnen, da die Immobilien einzeln verkauft werden können.
FINANZIERUNG: Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen für die Investition in bestehende und zukünftige Immobiliengesellschaften beträgt 50 Mio. USD und soll mit 49 Mio. USD Kommanditkapital sowie 1 Mio. USD Komplementärkapital gedeckt werden.
Für die Investition in bestehende Immobiliengesellschaften sind 21.284.646 USD Kommanditkapital vorgesehen, für zukünftige Investitionen bis zu 27.715.354 USD.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Gewinne sind in Deutschland bis auf den Progressionsvorbehalt einkommensteuerfrei. Der Steuersatz des Kommanditisten richtet sich in den USA nach der Höhe der ihm zuzurechnenden Einkünfte. Es gibt einen Grundfreibetrag von 3.650 USD. Über 3.650 USD hinausgehende Einkünfte sind in Progressionsstufen ab einem Steuersatz von 10% bis zu 35% zu versteuern.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Die durch den Erwerb des Eigentums an den Objektgesellschaften mittelbaren Investitionen des geschlossenen Immobilienfonds im Bereich Immobilien USA TSO-DNL Fund IV sollen plangemäß in nachstehende Immobilien fließen: Das Bürogebäude "121 Perimeter Center West Office Building, L.P." ist auf einer Grundstücksfläche von rund 18.980 m² erbaut und verfügt über eine vermietbare Fläche von 4.336 m². Der Kaufpreis beträgt 8,7 Millionen USD, die geschätzten Wiederherstellungskosten liegen zwischen 12 und 15 Millionen USD.
Das Neighborhood Center "Shops of Dunwoody, L.P." befindet sich auf einem Grundstücksareal von rund 45.080 m² und bietet eine vermietbare Fläche von 6.568 m². Der Kaufpreis liegt bei 11,5 Millionen US-Dollar, für die Wiederherstellung fallen ca. 14 bis 15 Millionen US-Dollar an.
Das Bürogebäude 2100 East Second Avenue Building, L.P." ist auf einem Grundstück mit einer Fläche von rund 8.090 m² erbaut und umfasst eine vermietbare Fläche von 4.768 m². Der Kaufpreis beträgt 2,55 Millionen US-Dollar, die geschätzten Wiederherstellungskosten belaufen sich auf 8 Millionen USD.
Das Bürogebäude "Corporate Center Conyers, L.P." umfasst eine vermietbare Fläche von 2.457 m² und befindet sich auf einem 31.890 m² großen Grundstück. Der Kaufpreis liegt bei 2,4 Millionen USD, die Wiederherstellungskosten betragen ca. 3,6 Millionen USD.
Das Bürogebäude "10 Franklin Plaza, L.P." befindet sich auf einem Grundstück mit rund 12.920 m² und verfügt über eine vermietbare Fläche von 2.711 m². Der Kaufpreis beträgt 17,775 Millionen USD, für die Wiederherstellungskosten werden 24 Millionen USD geschätzt.
Das Neighborhood Center "Shoppes of Baymeadows, L.P." ist auf einem Grundstücksareal von rund 13.360 m² erbaut und umfasst eine vermietbare Fläche von 3.065 m². Der Kaufpreis beträgt 3,1 Millionen USD, für die Wiederherstellungskosten fallen rund 12 Mio. USD an.
FONDSMANAGEMENT: TSO The Simpson Organization und ihr Präsident Allan Boyd Simpson haben seit 1988 über 70 große Immobilientransaktionen erfolgreich durchgeführt. Der Wert dieser
Transaktionen liegt bei über zwei Milliarden USD. Bei keiner dieser Investitionen wurde jemals Geld
verloren. In den USA hat die TSO ca. 120 private sowie institutionelle Anleger, die meisten davon haben bereits mehrfach erfolgreich bei TSO investiert. Die TSO The Simpson Organization Inc. hat 80 Mitarbeiter.
VERMIETUNG: Das Bürogebäude 121 Perimeter Center West Office Building, L.P. ist zu 100% vermietet, Ankermieter sind Sun Trust und Tin Lizzies.
Die Einzelhandels- und Gastronomieflächen des Shops of Dunwoody werden derzeit von 23 Mietparteien genutzt. Der Vermietungsstand beträgt 84,12%, größter Mieter ist Wright Gourmet, Inc. auf einer Fläche von 7.337 m². Die jährliche Gesamtmiete beträgt rund 1.088.719 USD. Es wurden unterschiedliche jährliche Mietanpassungen von bis zu 6,26% vereinbart.
Das Gebüude 100 East 2nd Avenue Building, L.P. ist zu 90% vermietet. Ankermieter sind seit 1971 bzw. 1993 die SunTrust Bank (41%) sowie die Anwaltssozietät McRae, Stegall, Peek, Harmann, Smith & Manning, LLP (32%).
Die Jahresgrundmiete für das gesamte Objekt beträgt 316.223 USD, mit einer jährlichen Mieterhöhung zwischen 0% und 3%.
Alleiniger Mieter (91,6%) des Corporate Center Conyers, L.P. ist die SunTrust. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2017. Die Jahresgrundmiete ohne Betriebskosten, Steuern und Versicherung beträgt 215.501 USD und erhöht sich jährlich um 2% p.a.
Die gewogene Restmietlaufzeit der 10 Mieter in der voll vermieteten Immobilie 10 Franklin Plaza, L.P. liegt bei ca. 6 Jahren. Die jährliche Grundmiete beträgt 2.009.392 USD bei einer vereinbarten jährlichen Mieterhöhung zwischen 2 und 3%. Größter Mieter ist die SunTrust Bank mit einer Mietfläche in Höhe von 68.166 m².
Die 14 Mieter des Objektes Shoppes of Baymeadows, L.P. zahlen zusammen eine jährliche Grundmiete in Höhe von USD 355.752 USD bei jährlichen Mieterhöhungen zwischen 2,5 und 10,07%. Der Vermietungsstand beträgt 79,44%.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige
Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu
beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich
eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit
mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
VORTEILE
Der
Anleger investiert in eine oder mehrere Büro-Immobilien in
verschiedenen Wachstumsmärkten und erweitert sein Portfolio. Waren in
der Vergangenheit im Bereich der Auslandsimmobilienfonds die USA und die
Niederlande die wichtigsten Märkte, so werden international
aufstrebende Volkswirtschaften wie Osteuropa bzw. das traditionell stark
mit Osteuropa verbundene Österreich eine immer wichtigere Rolle
spielen. Auch rohstofforientierte Länder wie Australien und insbesondere
Kanada werden zurecht immer beleibter. Anleger können ihr Portfolio in
rohstoff- und produktionsorientierte Standorte breit diversifizieren.
Neben der Investition in Büromärkte spielen auch konjunkturabhängigere
Bereiche wie Wohnimmobilien und Einkaufszentren eine wichtige Rolle.
Mit der Beteiligung an einem Geschlossenen
Auslandsimmobilienfonds kann der Anleger laufende Einkünfte, die einer
hohen deutschen Steuerlast unterliegen, ins Ausland verlagern. Durch die
Ausnutzung z. B. einer Nichtveranlagungsgrenze oder einer geringeren
Eingangbesteuerung im Ausland, kann der Anleger seine Steuerlast in
Deutschland erheblich senken. Es bleibt allerdings die Anwendung des
sogenannten Progressionsvorbehaltes, der dazu führt, dass die Ersparnis
bei Anlegern mit sehr hohen Einkommen wesentlich größer ist als bei
Anlegern mit mittleren Einkommen (s. Abbildung).
RENDITE
Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher
als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite
als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B.
festverzinslichen Wertpapieren.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist
folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes
(IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals
aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte
Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer
Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen
je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und
20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der
Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist
somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung
letztlich von recht unterschiedlicher Höhe.
